記者 陳楚珺
據(jù)《安康市物業(yè)服務與管理條例》正式施行，已一月有余。新條例效果如何？作為普通群眾的“我們”又該如何利用其更好維護自身權(quán)益？條例背后又是怎樣的考慮與構(gòu)架？本期《漢江晨刊》與您一同關(guān)注探討。
正確的“打開方式”
“手機上看新聞說，《安康市物業(yè)服務與管理條例》6月1日正式施行，當時大致看了看，沒想到這么快就派上了用場。”近日，一場大雨打亂了陳女士的新房裝修計劃，也給了她“學以致用”的機會。“我家在32層，34樓違建破壞了頂樓的防水層和排水系統(tǒng)，導致雨水漫灌，從33層的毛坯房漏到了我家，把師傅刮好的膩子都泡壞了。”根據(jù)陳女士提供的照片和視頻可以看出，廚房濕透的地方上擺放著膠桶和盆，水從吊頂上流瀉而下。而現(xiàn)場客廳和兩個臥室都有漏水點，水痕蜿蜒盤踞在房頂。
據(jù)陳女士回憶，在協(xié)調(diào)時34樓業(yè)主稱：造成的損失將照價賠償。但樓上的改造是開發(fā)商默許了的，當時買房時，比樓下一層多交十幾萬元。而陳女士則果斷回擊：“《安康市物業(yè)服務與管理條例》明確規(guī)定，屋頂屬于業(yè)主共有的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位，你們無權(quán)私自處理。再說這也存在消防隱患。”隨后，高新區(qū)城管部門了解到相關(guān)情況后展開了調(diào)查。
全程參與《條例》制定、落地工作的市政府法律顧問邱若冰律師則作出分析：“《條例》對業(yè)主在裝修亂砸亂建亂占的行為和使用過程中不當行為進行了明確禁止規(guī)定。且一方面對公共區(qū)域和共有物權(quán)進行了明確，規(guī)定公共區(qū)域和共有物權(quán)產(chǎn)生的收益歸業(yè)主共有，不得個人進行管理，對小區(qū)公共用房的最低建設(shè)面積作了強制規(guī)定，并要求在銷售現(xiàn)場進行公示。另一方面條例對前期物業(yè)服務人的選任做出規(guī)定，房屋面積超過三萬平方米必須招標選聘，低于三萬平方米的經(jīng)縣級建設(shè)主管部門批準才可以協(xié)議選聘，前期物業(yè)服務費實行政府指導價。”
此外，《安康市物業(yè)服務與管理條例》還對業(yè)主大會召開的條件和程序作了細致規(guī)定，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責職權(quán)進行列舉規(guī)定，有效地保障了業(yè)主權(quán)利不因被代表而弱化。業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立后也可以通過招標和協(xié)議的方式自行選定物業(yè)服務人，物業(yè)服務和停車收費由合同約定。簡單來講，物業(yè)是服務業(yè)主的公司，不是管理業(yè)主的公司。作為一家服務機構(gòu)，一旦不能被其所服務的對象滿意，就應當接受被拒絕的對待，按服務協(xié)議走流程退出。
“《條例》結(jié)合了安康的實際情況，細化了建設(shè)單位、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、地方各級政府、物業(yè)監(jiān)督管理部門的權(quán)利、義務和職責，操作性強，真正體現(xiàn)了‘自業(yè)能自主’。”邱若冰補充道。
背后的“一盤棋”
正如邱若冰所分析，《條例》在基層共建共治共享的治理趨勢下，嘗試將物業(yè)管理服務納入治理體系，是基于各方的期待與實際情況，也是醞釀已久的。
《安康市物業(yè)服務與管理條例》自2020年9月起草以來，經(jīng)過多次討論、審議、試點試行和修改完善。2021年10月14日，《安康市物業(yè)服務與管理條例（草案修改稿）》先行先試推進會召開，為期三個月的試點工作全面鋪開。中心城區(qū)設(shè)立金州國際城、仕府大院、龍灣水境等7個試點小區(qū)，各縣（市、區(qū)）參照中心城區(qū)試點方案選擇1或2個小區(qū)。今年1月，《條例》經(jīng)省、市人大常委會審議通過。今年6月1日，《條例》正式施行。
據(jù)市住建局房產(chǎn)事務中心副主任王慶介紹，《條例》依據(jù)《中華人民共和國民法典》，國務院《物業(yè)管理條例》《陜西省物業(yè)服務管理條例》等法律法規(guī)，參考了外省、市已經(jīng)出臺的相關(guān)地方性法規(guī)。“《條例》明確了業(yè)主大會籌備組建及解散規(guī)則、業(yè)主委員會和物業(yè)服務的公示更新制度、維修資金緊急使用規(guī)定、多元矛盾化解機制等。”王慶補充道。
在他看來，《條例》直面我市物業(yè)服務與管理活動中實際存在的突出矛盾和問題，不僅對市場公平競爭、服務方式內(nèi)容、服務合同約定、收費等方面作出更系統(tǒng)更精確的要求，也明確了市、區(qū)、鎮(zhèn)辦、社區(qū)四級管理職責，加強了相關(guān)行政執(zhí)法部門對物業(yè)區(qū)域的監(jiān)督管理。明確各方權(quán)利、義務和職責，堅持了物業(yè)服務管理市場化、社會化、法治化方向。
“無論是業(yè)主還是物業(yè)使用人都要依據(jù)條例，維護自身在物業(yè)活動中的正當權(quán)益。”而尤其對于業(yè)主，該如何正確行使權(quán)利和承擔義務，王慶則提出具體建議：例如，物業(yè)企業(yè)服務未達到合同約定的內(nèi)容和標準，業(yè)主委員會未正當履職，社區(qū)未按照《條例》規(guī)定組織換屆選舉等，業(yè)主都可依照《條例》正確監(jiān)督和評價，將問題及時反饋有關(guān)部門，使違法違規(guī)行為及時得到糾正和處理。
“紅色”的更優(yōu)解
而在總體上，《條例》則基于安康的發(fā)展現(xiàn)狀，以法的形式確立了黨建引領(lǐng)、屬地管理、部門監(jiān)管、社區(qū)治理的管理架構(gòu)。其中作為頂層設(shè)計的“黨建引領(lǐng)”，不僅在《條例》中有多處體現(xiàn)，且在《條例》成型前就已有實踐基礎(chǔ)。
“2017年10月，安火路社區(qū)成立社區(qū)黨總支部。此后的社區(qū)治理中，我們一直突出黨建引領(lǐng)，組織聯(lián)建、資源融合、要事協(xié)商、實事共辦，推行物業(yè)公司、業(yè)委會成員‘雙向進入、交叉任職’機制。”夏成紅從事多年的社區(qū)工作，從自帶凳子在屋檐下開黨員大會，到2011年正式擔任社區(qū)黨總支部書記，她親身參與了社區(qū)的發(fā)展，也見證了社區(qū)黨員們無私奉獻、服務在前的責任擔當。
在她看來，鼓勵引導更多的黨員亮身份、作表率，在無物業(yè)小區(qū)、老舊小區(qū)的治理中效果尤為明顯。“前幾天下大雨，社區(qū)的一個老舊小區(qū)樓頂漏水了。我們迅速發(fā)動小區(qū)業(yè)委會的黨員，找維修機構(gòu)，做預算、做對比，在群里發(fā)公告，保證全流程公開透明。”多年的工作經(jīng)驗告訴夏成紅，像這種無物業(yè)小區(qū)和家屬院小區(qū)，群眾對原單位還有依賴習慣，對服務付費還沒有意識。想要更專業(yè)、更優(yōu)質(zhì)、更及時的服務，只有組織牽起頭，對接有專業(yè)資質(zhì)的機構(gòu)。而《條例》的出臺，為此類工作提供了法律依據(jù)和流程規(guī)范，也提升了群眾的主人翁意識、參與度和配合度。
這種引領(lǐng)效應，也體現(xiàn)在居民的精神面貌上。
“劉厚成是一名退役軍人，回鄉(xiāng)養(yǎng)老前曾在上海做過六年的志愿者。2019年他就在小區(qū)露天的地方給大家修電器、縫縫補補、給老人理發(fā)。后來社區(qū)給他協(xié)調(diào)了一間小房子，他就自費置辦了縫紉機、老虎鉗、修理箱一堆工具。”每每回憶起這位老黨員的事跡，夏成紅都深受感觸。“后來劉厚成因意外去世，他女兒從外地回來整理遺物，來看了這間小房子。我告訴他女兒，房子里的東西全是他父親自己置辦的，都可以拿走。但他女兒說什么也不要，只希望這間屋子的門不要關(guān)上。”夏成紅補充說。
此后，一位又一位的黨員接過了接力棒。“老劉工作室”也逐漸成為了安火路社區(qū)的“愛心驛站”，服務內(nèi)容也由最初的磨刀、理發(fā)拓展至法律援助、扶危濟困。
“目前社區(qū)有在冊黨員280多人，下設(shè)了2個黨支部和包括物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會在內(nèi)的多個特設(shè)型黨支部。2021年，我們社區(qū)正式提出了打造‘紅色物業(yè)’。”在不斷實踐中，夏成紅的思路也更加清晰：“紅色物業(yè)”并不是黨委政府“一把抓”，而是在市場化的基礎(chǔ)上，發(fā)揮黨組織和黨員的引領(lǐng)作用，促進社區(qū)更好發(fā)展。
據(jù)了解，像安火社區(qū)這樣的社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建示范點，目前全市超過20個，都建立了以鎮(zhèn)（辦）黨組織領(lǐng)導、社區(qū)黨組織為核心，小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)黨組織為基礎(chǔ)的黨建聯(lián)建機制。同時中心城區(qū)陸續(xù)成立業(yè)委會超過70個，一些不具備成立業(yè)委會條件的小區(qū)（家屬院），將建立小區(qū)代表議事會、網(wǎng)格員議事會、小區(qū)物業(yè)管理委員會等自治組織，逐步實現(xiàn)小區(qū)組織自治全覆蓋。
通過構(gòu)建起“網(wǎng)格黨支部+業(yè)委會+物業(yè)服務企業(yè)+各類社會組織”的綜合性黨建服務平臺，安康以“紅色”更優(yōu)解推動“共建、共治、共享”的基層治理新格局加速形成。隨之而來的，則是群眾獲得感、幸福感、安全感的不斷提升。
