安康市物業(yè)服務收費管理實施細則（試行）
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為、維護業(yè)主或者使用人（以下統(tǒng)稱“業(yè)主”）和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》和《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)及行政規(guī)范性文件，結合本市實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理。
第三條 本實施細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務費、物業(yè)管理區(qū)域內交通工具停放服務（以下統(tǒng)稱“停車服務費”）和其他服務費。
物業(yè)服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內提供房屋、配套設施設備及相關場地進行日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業(yè)主收取的費用。
停車服務費是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取的費用。
其他服務費是指物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或個性化需求提供《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務項目所收取的相應費用。
第四條 物業(yè)服務收費按照統(tǒng)一政策、屬地管理原則，實行市、縣（區(qū)）分級管理。
第五條 發(fā)展改革部門是物業(yè)服務收費政策制定的行政主管部門；住房和城鄉(xiāng)建設部門和市場監(jiān)督管理部門按照各自管理權限，分別負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務收費應當遵循公平、公開、合理、質價相符的原則，按照物業(yè)服務的不同性質、特點和階段，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務費和停車服務費實行政府指導價。
其他服務費及成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)物業(yè)服務費、停車服務費實行市場調節(jié)價。
第七條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準由各設區(qū)市、縣（市）人民政府制定，具體工作由各級發(fā)展改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設部門負責，依據(jù)物業(yè)服務等級標準，綜合考慮小區(qū)容量、場地設施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定，定期調整并保持相對穩(wěn)定。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在政府指導價的范圍內通過合同約定物業(yè)服務費和停車服務費的具體標準。
市發(fā)展改革部門會同市住建局、市市場監(jiān)督管理局負責制定和調整中心城區(qū)屬于政府指導價的物業(yè)服務收費和停車服務費指導標準（最高限價）。漢濱區(qū)、安康高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、恒口示范區(qū)（試驗區(qū)）、瀛湖生態(tài)旅游區(qū)參照執(zhí)行。
其它各縣區(qū)發(fā)展改革部門會同住建局、市場監(jiān)督管理局負責制定和調整本轄區(qū)范圍內屬于政府指導價的住宅小區(qū)物業(yè)服務費和停車服務費的收費指導標準（最高限價），報同級人民政府同意后執(zhí)行。
市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責制定安康市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準和安康市物業(yè)管理區(qū)域內交通工具停放場所類別標準，負責物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務等級和物業(yè)管理區(qū)域內交通工具停放場所類別的評價工作。
市場監(jiān)督管理部門按照屬地監(jiān)管負責對物業(yè)服務費、停車服務費價格公示規(guī)范工作。
第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準按照政府指導價標準執(zhí)行，實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定，無須在價格主管部門進行備案。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第二章 物業(yè)服務收費標準的制定
第九條 業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務費，實行政府指導價的物業(yè)服務收費僅適用于包干制。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)依照合同約定事項提供服務，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔。包干制物業(yè)服務費由物業(yè)服務成本、法定稅費和企業(yè)利潤構成。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。酬金制物業(yè)服務費由物業(yè)服務支出和企業(yè)酬金構成。
第十條 物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等：
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用（不含由物業(yè)服務企業(yè)代收的居民生活垃圾費）；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用；
（九）經業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出。在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，應該由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或者由業(yè)主承擔。
第十一條 停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養(yǎng)維護費、檢驗檢測費、設備折舊費、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、管理費分攤以及經業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用組成。與物業(yè)服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務費成本，不得單獨收取。
第十三條 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經營單位，實行抄表到戶的，應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任，且相關費用不得計入物業(yè)服務費成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，應當計入物業(yè)服務費成本，并由物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)管理區(qū)域內公共管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任，不得在物業(yè)服務費之外再單獨收取相關費用。
第十四條 住宅預售前，開發(fā)建設單位應當按照本轄區(qū)物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費指導標準，確定預售住宅項目的物業(yè)服務等級和具體收費標準。租售車位的，還應當確定停車服務收費和車位租售費用具體標準。開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂
《前期物業(yè)服務合同》中應當明示房屋物業(yè)服務費、車位租售費用及停車服務費標準；開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂《商品房預銷售合同》中應包含前期物業(yè)服務合同的相關內容。
《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》應當明確物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。同一物業(yè)管理區(qū)域內同類型的住宅項目，其物業(yè)服務收費標準應當保持一致。
第三章 物業(yè)服務收費計費方式
第十五條 物業(yè)服務費和停車服務費按月計收，服務合同對計收時間另有約定的除外。
第十六條 物業(yè)服務費根據(jù)房屋的建筑面積計收。
（一）已辦理不動產權屬證書的房屋，按照權屬證書記載的建筑面積計算：
（二）已出售但尚未取得不動產權屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產權屬證書辦理后，次月起按照不動產權屬證書記載的建筑面積計算。
第十七條 納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的房屋或者車位，物業(yè)服務費或者停車服務費由建設單位全額交納。符合合同約定的交付條件的房屋或者車位，物業(yè)服務費或停車服務費從交付之日次月起由業(yè)主按月交納。
第十八條 業(yè)主因自身原因逾期未辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其空置期間的物業(yè)服務費、停車服務費，從建設單位書面正式通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次月起由業(yè)主按月交納。
第十九條 實行政府指導價管理的物業(yè)服務收費和停車收費實行以下減免政策：
（一）經業(yè)主驗收，暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認的次日起，其空置期間的物業(yè)服務費按物業(yè)服務合同約定收費標準的60％交納，停車服務費按物業(yè)服務合同約定收費標準的50％交納；實行市場調節(jié)價的按照物業(yè)服務合同的約定執(zhí)行；
（二）同一小區(qū)內，面積小于本小區(qū)設計標準車位的停車服務費應當適當優(yōu)惠，具體優(yōu)惠標準在政府指導價的范圍內，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
第二十條 設置臨時停車應當首先滿足小區(qū)內業(yè)主的停車需求，并設置單日收費最高上限。
對于商住一體的小區(qū)應分別注明經營性停車位和小區(qū)停車位，不得按照經營性停車位收取小區(qū)業(yè)主的停車費用。
物業(yè)服務企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記的車輛。
第二十一條 下列車輛臨時進入物業(yè)管理區(qū)域內停放的，不得收取費用：
（一）臨時停放30分鐘之內的車輛；
（二）執(zhí)行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛；
（三）殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）。
第四章 行為規(guī)范與監(jiān)督管理
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家法律、法規(guī)及相關規(guī)定，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定向業(yè)主收取相關費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內容以外的其他服務合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。
特約服務、增值服務、有償服務等相關物業(yè)服務收費由物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公示服務項目及收費標準，經業(yè)主自愿選擇，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主另行通過合同約定。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位以及城市管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以未交物業(yè)服務費為由限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等的正常使用。物業(yè)服務企業(yè)與專營單位簽訂的相關合同應向全體業(yè)主公開，不得損害業(yè)主利益。
第二十五條 自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費由物業(yè)服務企業(yè)或者專營單位提出收費方案（政府對供暖補貼的，補貼方案應當包括在收費方案內），必須經業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實收取。采暖（冷）期結束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。
第二十六條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應該按照住建部門的相關規(guī)定與業(yè)主簽訂裝修管理服務協(xié)議。
業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修期間產生的垃圾。委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方通過裝修管理服務協(xié)議予以約定。不得以裝修管理費、裝修服務費、砸墻費等名目收取未提供實質性服務內容的收費。
因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔，并承擔相關責任。
住宅區(qū)實行出入證（卡）管理的，建設單位或者物業(yè)服務主體應當為業(yè)主免費配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，車輛識別卡每車1張。業(yè)主因增加、遺失、損壞需要補辦的，由建設單位或物業(yè)服務主體按成本據(jù)實收取成本費。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設施設備分布圖，明確車位權屬，便于業(yè)主查詢。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應按照有關規(guī)定實行明碼標價，公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務項目、服務標準、收費標準、計費方式、收費依據(jù)、優(yōu)惠減免政策、投訴舉報電話以及行業(yè)主管部門監(jiān)督電話等信息，自覺接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十九條 利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，優(yōu)先用于抵扣物業(yè)服務費或者專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的配建停車場（位），應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的需要。
對產權屬業(yè)主共有的露天（含道路）停車場（所）和利用人防工程設施建設的車位、車庫及建造的機械車位可以租賃，但不得實行車位出售；對具有完全產權的地下停車場（所），可以實行車位出售、附贈、出租；車位出售和出租的價格實行市場調節(jié)價，由雙方協(xié)商并以合同確定。
第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關財務資料，物業(yè)服務企業(yè)應當提供便利。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務費和停車服務費收入以及成本費用（構成）支出明細。
第三十二條 業(yè)主應當按照合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費、停車服務費或其他服務費，不得拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，但不得限制或者妨礙其對物業(yè)的正常使用。
業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)服務費等費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者使用人應當結清物業(yè)服務費等費用。
第三十三條 各縣（區(qū)）發(fā)展改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設部門、市場監(jiān)督管理部門要加強物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。
發(fā)展改革部門要嚴格按照有關法律法規(guī)規(guī)定合理制定收費標準。
物業(yè)行政主管部門對物業(yè)企業(yè)的服務質量和服務行為進行監(jiān)督管理，建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務行業(yè)誠信管理。指導業(yè)主大會和業(yè)委會成立工作，充分發(fā)揮業(yè)主組織在物業(yè)服務管理中的主體作用，市場監(jiān)督管理部門對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為，依據(jù)有關法律、法規(guī)以及規(guī)定嚴肅查處。
第五章 附則
第三十四條 政府定價范圍以外的物業(yè)服務收費行為可以參照本實施細則執(zhí)行，其物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第三十五條 本細則由安康市發(fā)展和改革委員會、安康市住房和城鄉(xiāng)建設局、安康市市場監(jiān)督管理局按照各自職責負責解釋。
第三十六條 本實施細則自2022年 月 日起實施，有效期5年。凡以前有關規(guī)定與本細則不符的，按本實施細則執(zhí)行。國家另有政策規(guī)定的從其規(guī)定。
附：1、《安康市中心城區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價標準》（試行）；
2、《安康市中心城區(qū)物業(yè)服務區(qū)域機動車停車服務費標準》（試行）。
說明：
1．實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行等級服務、等級收費．物業(yè)服務收費等級標準依據(jù)安康市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)的《安康市住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》，按照質價相符的原則制定；物業(yè)服務凡達不到三級服務標準的，收費按等外標準收取。
2．高層指七層以上（含七層）帶電梯的住宅，七層不帶電梯的參照多層收費標準；多層指六層以下（含六層）不帶電梯的住宅，六層及以下帶電梯參照高層收費標準；老舊住宅改造后帶電梯的物業(yè)服務費按照不高于高層等外收費標準執(zhí)行。
3．上述收費標準為最高限價，下浮不限。
說明：
1、實行政府指導價的停車服務收費實行等級服務、等級收費。停車服務收費等級標準依據(jù)安康市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)的《安康市物業(yè)管理區(qū)域內交通工具停放場所類別標準》執(zhí)行，按照質價相符的原則制定；停車服務凡達不到三級服務標準的，收費按等外標準收取。
2、按次計費不分晝夜，連續(xù)停車每4小時為一次，24小時以內不得超過12元；
3、屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)公共區(qū)域車輛停放場地占用費收入歸全體業(yè)主，應單獨記賬，支出由全體業(yè)主決定，主要用于小區(qū)公共部位維修維護費用及經業(yè)主同意的其他費用支出。物業(yè)公共區(qū)域車輛場地占用費及停車服務費的收取，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并且應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主書面簽字同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不得少于30個工作日。
4、子母車位不得高于1.5個車位的停放服務費標準，具體標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定；
5、機械車位的停放服務費參照室內一級標準執(zhí)行，上浮不超過10％。
